遺産分割、遺留分、遺言、生前対策、相続税は、愛知県名古屋市、岡崎市の相続弁護士に

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遺産の評価

亡くなった方の遺産に不動産がある場合、遺産分割の前提として、その不動産の評価額がいくらになるのかで揉めることがあります。遺産全部についてその価格がわからなければ、相続分に応じて公平に遺産を分けることができません。

例えば不動産が複数あり、それぞれの不動産を誰が相続するのか争いがある場合や、不動産を相続人のうち一人が相続し、ほかの相続人は代償金を受け取る場合などに、不動産の評価額しだいでそれぞれの相続分が変わったり代償金の算定に影響したりするので、不動産の評価をどうのように決定するのかが問題となります。

不動産の評価方法

不動産の評価方法には、代表的なものとして以下の4つの価格があります。

  1. ①路線価

       国税庁が毎年発表し、相続税や贈与税の土地評価の基礎となる価格

  2. ②固定資産税評価額

       市町村が発表し、固定資産税を納税する時の基礎となる価格で、3年ごとに改定される。

  3. ③公示価格

       国土交通省が発表する価格で、毎年改定される。ただし「標準地」にのみ設定される。

  4. ④時価

       不動産市場の実際の取引価格

といったことを検討しているようです。

一般的に、公示価格の価格水準を100とした場合、路線価は80、固定資産税評価額は70、時価は110とされています。

不動産の評価方法

以上のように不動産の評価方法はいろいろありますが、遺産分割協議の際には、どの評価方法をとるのでしょうか。

まず、当事者全員の合意があれば、著しく不相当でない限り、その合意した金額が不動産の評価額になります。

しかし、遺産分割でも揉めている場合、不動産を相続する人はできるだけ評価額を低くしたいですが、逆に不動産を相続しない人はできるだけ高い評価にしたいものです。

遺産分割では、時価を基準とするものとされますが、当事者の合意で不動産の評価額を決定できない場合は、不動産鑑定士の基準による鑑定に従い不動産の評価額を決めることになります。

不動産の評価方法

時価での評価や不動産鑑定士による鑑定で決めるとして、もう一つ検討すべきことがあります。それは、どの時点での不動産評価額にするのか、ということです。相続開始時点(被相続人の死亡時)から相続人で遺産分割協議をするまでの間のどの時点での評価額を基準とするのか、不動産のような価格変動の激しい財産では、基準時によって相続人間に不公平が生じることがあります。

裁判所の実務では、現実に遺産分割をする時点での評価がされています。

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