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心理的瑕疵と相続物件の処分

弁護士 杉浦 恵一

相続が発生した際に、遺産の中に不動産が含まれることがよくあります。

不動産の価値

不動産は、物によっては極めて財産的な価値が高いこともありますが、逆に非常に財産的な価値がなく、むしろマイナスの財産と感じられるような物件もあります。

農地の不動産的価値

例えば、農業をしていない人が、田や畑を相続しても、十分に耕すことができず、近隣の農家に二束三文の賃料で貸し出したり、そのまま耕作放棄地にしてしまうことがあります。

田や畑といった農地は、農業振興のため、固定資産税が安く設定されています。しかし、耕作放棄をして、農業を行わなくなると、固定資産税が高くなってしまうので、注意が必要です。

負担の生じる不動産

このような農地以外にも、最近の報道で、「負動産」、「腐動産」と表現される価値のない不動産、負担ばかり生じる不動産が注目されています。

例えば、建物がかなり老朽化して、崩れそうなものや、バブル期に開発された遠方の不便な場所にあるリゾートマンションといったものが挙げられます。

前者は、使用することもできず、解体費用の負担がかかりますし、後者は、需要がないのに固定資産税や共益費といった維持費ばかりかかってしまう、という問題があります。

処分に困る不動産

このような不動産以外にも、処分に困る不動産があります。少子化や核家族化で、一人暮らしの高齢者が増えていますが、一人暮らしになると、何かあった時に誰にも気づかれず、そのまま自宅で亡くなってしまうことがあります。

このような場合、人の亡くなった家は、その亡くなった理由によらず、その後に使用することに抵抗感を感じることが少なくありません。

このような不動産としての機能には問題がないにもかかわらず、一般に使用を忌避するような事情の生じた物件を、心理的瑕疵のある物件と言います。

心理的瑕疵のある不動産

心理的瑕疵は、その不動産そのものの問題だけでなく、例えば近隣に問題のある施設があったり、近隣とのトラブルを抱えていたり、近隣に暴力団事務所があったりと、その不動産に直接かかわらないところでの問題を指すこともありますが、今回は、遺産となった不動産で、被相続人が亡くなった場合を想定します。

心理的瑕疵のある物件の評価額は、個別の事情によりますので、非常に難しく、人が亡くなったとしても、他殺か自殺か、事故か病気か、発見されるまでの期間、汚損具合、その他の事情によって評価が大きく変わってくるようです。

一般的には、心理的瑕疵のない物件よりも数割は安くなってしまうと言われることもあるようです。

心理的瑕疵のある物件の相続問題

このような心理的瑕疵のある物件が遺産の中にあり、他にも遺産がある場合には、だいたいはこのような物件の取得を嫌がり、押し付け合いになってしまう可能性があります。

他方で、自分が取得したくはない場合であっても、他者が取得するときには高く取得してほしい(=他の相続人の取り分が増えることになるため)と考えるのが人情ですから、評価額をめぐって揉めることがよくあるようです。

仮に心理的瑕疵がある物件であっても、相続人の1人が自分で使うような場合には、使用することに問題がない物件ですので、心理的な瑕疵による減価を考えなくてもいいでしょう。

しかし、相続人が自分で使用しない場合には、第三者に売却するなど、何らかの処分をする必要が出てくるでしょう。

心理的瑕疵のある物件で揉めたときの解決法

このような場合、公平に解決するには、その他の特別受益・寄与分を考慮しないという前提ですが、法定相続分に基づいて共有し、共有者全員で売却するくらいしか解決方法がないのではないかと思われます。

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