不動産の評価方法

相続税の算出において、不動産(土地、家屋等)の扱いは非常に重要で難しい分野ですが、節税対策には大変有効な分野でもあります。また、不動産の評価は頻繁に税制改正で状況が変化するので専門家に相談されることをお勧めします。
 
相続財産は、原則的には時価で評価しますが、土地、借地権、家屋などの不動産については、財産評価基本通達等により特別な方法で評価します。
 
 

自宅の家屋と土地の評価額の出し方

 家屋

固定資産評価額

 自用地

路線価方式と倍率方式の2通りがあり、どちらになるかは路線価図で決まります。
  • 路線価のある宅地(路線価方式)
宅地の面する路線ごとにつけられた路線価(1㎡あたりの価格)に面積をかけて評価します。
またこの場合、土地の位置(角地、がけ地など)や形状(間口狭小、奥行長大、不整形など)に応じて評価額を調整するため特別の計算をします。
 
  • 路線価のない宅地(倍率方式)
固定資産税評価額に国税局長が一定の地域ごとに定める倍率をかけて評価します。
 

 小規模宅地等の評価減額特例

現在の相続税制のなかで大変有効な節税対策となる特例ですが、対象となる土地は、原則、遺産分割などによって相続税の申告期限までに実際に取得した場合に限られます。
またこの適用を受けるためには、相続税の納付がない場合でも申告書の提出が必要です。
 
この特例は、相続・遺贈により取得した宅地等は、被相続人の所有していた宅地等のうち、200㎡~400㎡の部分について、一定の要件に応じた割合の金額が評価額から減額されるというものです。(下記の表参照)
 
小規模宅地の評価の軽減率
小規模宅地等の種類 適用面積 減額面積
 ①特定居住用宅地等 240平方メートル 80%
 ②特定事業用宅地等 400平方メートル
 ③特定同族会社事業用宅地等
 ④貸付事業用宅地 200平方メートル 50%
 
※この適用を受けるための要件は細分化されています。 
 
 

自宅以外の家屋や土地の評価額の出し方

 家屋

  • 貸家
固定資産評価額×70%(例外あり)
 
  • 借家権(借家権として取引される慣行のある地域でない限り、相続税の課税価格に算入しません)
  固定資産評価額×30%(例外あり)
 
  • 建設中の家屋
費用原価の70%相当額で評価
 
  • 自用家屋と貸家と一体になっている場合
建物の固定資産評価額を自用部分と貸家部分で面積按分し、それぞれの方法で評価
 
  • 家屋に付随するもの
家屋と一体になっている空調設備、電気設備などは家屋の価額に含めて評価
門、塀などの設備は 再調達価額(新たにつくるのに必要となる費用の合計額)から、経過年数に応じた減価償却分を控除して評価
 
庭木、庭石、あづまや、庭池などは再調達価額の70%相当額で計算
 

 土地(借地権を含む)

  • 農地
耕作の単位となっている1枚の農地ごとに次の種類に応じて評価
  • -1 純農地・中間農地
固定資産評価額に一定の倍率をかけて評価
  • -2 市街地農地
宅地であるとした場合の価格から造成費として国税局長が定める金額を控除した金額で評価
  • -3 市街周辺農地
市街地農地の8割に相当する金額で評価
  • -4 生産緑地
上記により評価した価額から、買取り申し出ができる日までの残存期間により
10~35%控除
 
  • 相続開始前3年以内に取得された居住用以外の土地
取得価額で評価しますので、高い評価となる可能性が高いです。
 
  • 借地権
その敷地を自用宅地としたときの評価額に国税局長が定めた一定の借地権割合をかけて評価します。
具体的な割合は国税庁HPの路線価図にのっています。
3割から9割までの7段階の幅があります。
 
  • 定期借地権の評価
土地の評価額×定期借地権割合×定期借地権の逓減率
 
  • 貸地
自用地の価額から借地権または定期借地権の価額を差引いて評価
 
  • 貸家建付地(アパートなど)
建物を建てて賃貸している土地は、貸家建付地として評価
土地の評価額×(1-借地権割合×借家権割合)
※借家権割合は30%(例外あり)。借地権割合は国税庁HPに記載あり。
 

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